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国有土地上房屋征收与补偿问答(六)

作者:郭丰律师 征收补偿 | 2021-02-02 | 294人看过

  27.对房屋征收补偿方案内容合法性审查应注意的事项?

  答:一、房屋征收范围。应当根据建设项目立项批复、建设规划许可、国有土地使用权证明和建设工程许可确定的范围进行审查。审查上述文件所确定的建设用地范围、规划用地范围、国有土地使用权范围和建设工程用地范围是否一致,再与房屋征收范围红线图进行对比,实地勘察房屋征收范围与红线图是否一致。

  二、签约时间。根据《征收条例》第二十六条第一款的规定,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出决定。因此,房屋征收补偿方案中必须明确规定签约期限。

  三、房屋征收补偿内容。包括补偿对象(特别注意公租房承租人、经租房承租人、廉租房承租人、用于经营房屋的承租人的补偿)、补偿范围(主要包括房屋价值、搬迁、临时安置补偿、停产停业损失补偿)、补助与奖励。

  四、房屋征收补偿程序。

  1.确定房地产评估机构名录并予以公布。《征收条例》第十九条第一款规定,被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产评估机构评估确定。《城市房地产管理法》第三十四条第一款规定,国家实行房地产价格评估制度。第五十九条规定,国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省自治区直辖市制定。实践中应注意考察各地制定的相关规定,

  2.签订评估合同,出具房屋评估委托书。房屋征收评估委托合同应当载明下列事项:(1)委托人和评估机构的基本情况;(2)负责本评估项目的注册房地产估价师;(3)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项;(4)委托人应当提供的评估所需资料;(5)评估过程中双方的权利义务;(6)评估费用及收取方式;(7)评估报告交付时间、方式;(8)违约责任;(9)解决争议的办法;(10)其他需要载明的事项。

  3.提出分户价格、公示初评结果。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地勘查记录上签字或者盖章确认。房屋征收部门收到评估机构分户的初步评估结果后,应在征收范围内向被征收人公示。

  4.提出评估报告。分户初评结果公示期满后,评估机构应向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

  5.评估异议复核。根据《征收条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,被征收人或者房屋征收部门对评估结果确定的被征收房屋价值有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内向房地产评估机构申请复核评估。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。

  6.组织技术鉴定。被征收人或者房屋征收部门对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会办公室应当在受理鉴定申请后三个工作日内,在专家库中采取分类随机抽取方式组成专家组,对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数,且房地产估价师不得少于1/2。专家组应当自组成之日起10日内完成鉴定工作。鉴定按照以下程序进行:(1)调阅有关资料,进行现场查勘;(2)对有关人员进行询问和作调查笔录;(3)根据鉴定工作需要,报请评估专家委员会组织召开会议听取意见,邀请建设、规划,国土,房屋征收等部门参加讨论;(4)对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估技术路线、评估方法选用参数、选取评估结果确定方式等评估技术问题进行审核;(5)专家组成员作出个人审核意见;(6)专家组召开会议研究成员个人的审核意见,并按照2/3以上成员的审核意见制作书面的鉴定意见;(7)其鉴定意见由专家组送评估专家委员会办公室,加盖评估专家委员会印章后,由评估专家委员会办公室通知鉴定申请人领取。

  7.订立补偿协议。《征收条例》第二十五条规定,就房屋征收补偿问题,房屋征收部门应当先与被征收人进行协商。因此,协商是房屋征收补偿的一个必经程序。补偿协议应当包括的内容有:(1)补偿方式。有货币补偿与产权调换两种;(2)补偿金领取和支付期限;(3)用于产权调换的房屋。包括计算、结算被征收房屋价值与用于产权调换房屋的差价、调换房屋的地点、建筑性质、建筑质量、门牌号码、建筑面积、楼层等;(4)停产停业损失补偿;(5)搬迁费、临时安置费或者周转房;(6)搬迁期限、过渡方式和过渡期限期;(7)其他事项。

  8.作出补偿决定。根据《征收条例》第二十六条第一款的规定,房屋征收部门报请市、县级人民政府作出补偿决定有两种情况:一是征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议;二是被征收房屋所有权人不确明。报请应提交下列资料:(1)房屋征收部门要求市、

  县级人民政府作出补偿决定的报告;(2)被征收房屋的权属及租赁关系的调查资料、房屋评估报告及房屋评估鉴定结果;(3)对被征收人的具体补偿方案;(4)用于补偿决定的产权调换房屋的相关证明材料;(5)若达不成协议的,需提交协商记录;(6)若房屋所有权人不明确的,需提交房屋勘察记录、公证机关出具的证据保全法律文书及相关情况说明;(7)其他与补偿决定有关的材料。市、县级人民政府收到房屋征收部门报请的材料后,应当交政府法制部门代表政府进行审核:(1)听取被征收人的陈述、核实相关证据材料,查清房屋征收补偿的事实并制作笔录。必要时可以举行听证会;(2)进行调解,达成协议的审核终止。(3)调解不成的,市、县级人民政府应当于房屋征收部门报请之日起30日内作出补偿决定。有正当理由的,可以延长30日。补偿决定应当在房屋征收范围内公告张贴。政府法制部门可以调阅相关证据和组织重新评估。在审核中发现下列情形之一的,中止审核并书面告知被征收人:(1)需要重新调查的;(2)补偿决定需要以法院判决或相关裁决结束为依据,而相关案件尚未审结;(3)被征收人死亡或者终止,需要变更被征收人;(4)被征收人书面提出居住困难申请;(5)其他特殊情形。补偿决定应当包括以下内容:(1)房屋征收部门与被征收人、房屋承租人的姓名或者名称等基本情况;(2)争议的事实和理由;(3)认定的事实、理由和适用的法律依据;(4)具体补偿方案(补偿方式、补偿金额和支付期限,用于产权调换房屋的地点和面积,搬迁费,临时安置费或者周转用房、停产停业补偿,搬迁期限,过渡方式和过渡期限以及相关规定中规定的应当补偿的项目);(5)告知被征收人行政复议行政诉讼的权利和期限;(6)市、县级人民政府名称、补偿决定日期并加盖公章。补偿决定规定的搬迁期限不得少于15日。

  9.送达和公告。我国目前尚未制定行政程序法。但《行政处罚法》第四十条规定,行政处罚决定应当在宣告后当场交付当事人,当事人不在场的,行政机关应当在七日内依照民事诉讼法的有关规定,将行政处罚决定书送达当事人。《行政强制法》第三十八条规定,催告书、行政强制执行决定书应当直接送达当事人。当事人拒绝接收或者无法直接送达当事人的,应当依照民事诉讼法的有关规定送达。《征收条例》第二十六条第一款规定,市、县级人民政府作出补偿决定,在房屋征收范围内予以公告。实践中应注意考察各地制定的行政程序规定,例如《湖南省行政程序规定》。

  10.公布补偿情况、审计情况。

  五、其他相关事宜及处理:

  1.用于产权调换的房屋应注意的事项:(1)安置房屋的具体位置,面积及布局;(2)安置房屋的性质(廉租房、经济适用房、限价房、商品房)、配套设施、建设标准;(3)安置房屋的户型、面积;(4)安置楼规划设计图;(5)用于安置的住宅用房和非住宅用房的楼层示意图及相关说明;(6)安置房的基准价等。

  2.公房承租人变更的处理。公房的原承租人外迁或者死亡后,依法变更后的承租人为新的承租人。在一般情况下,公房承租人都是因与原单位具有某种工作关系而获得了公房的承租权。公房承租人对所承租的房屋享有的权利,不能以继承的方式转由其继承人享有。只能通过变更方式转由符合条件的继承人享有。

  3.被征收房屋所有权人不明确的处理。一种是被征收房屋存在争议正在诉讼,或者短期内难以确定房屋所有人的。另一种是被征收人下落不明的。房屋征收部门入户调查登记完成后,应当在当地报刊或者其他媒体通过公告形式通知被征收人,公告期为30日。公告期满,被征收人仍下落不明的,签约期限届满后,由房屋征收部门报请市、县级人民政府作出补偿决定,并在房屋征收范围内及房屋征收部门的网络进行公告。

  4.设有抵押权房屋的补偿问题。在房屋征收过程中,征收设有抵押权的房屋,抵押人与抵押权人达成书面协议的,房屋征收部门应当按照协议对被征收人进行补偿。达不成协议的,房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的,应当将补偿款项向公证部门办理提存。对被征收人进行房屋产权调换的,抵押权人可以变更抵押物。

  28. 行政诉讼中能否申请重新评估?

  答:评估结论与鉴定意见都是专业机构根据专业技术对评估对象或鉴定对象作出的结论性意见,因此两者的性质相同,评估亦适用鉴定意见规则。

  根据《行政证据规定》第二十九条规定,原告或者第三人有证据或者有正当理由表明被告据以认定案件事实的鉴定结论可能有错误,在举证期限内书面申请重新鉴定的,人民法院应予准许。

  第三十条规定,当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定,提出证据证明存在下列情形之一的,人民法院应予准许:

  (一)鉴定部门或者鉴定人不具有相应的鉴定资格的;

  (二)鉴定程序严重违法的;

  (三)鉴定结论明显依据不足的;

  (四)经过质证不能作为证据使用的其他情形。

  第三十条第二款规定,对有缺陷的鉴定结论,可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方式解决。

  据此,在诉讼中可以适用鉴定意见规则对评估结论申请重新评估。

 

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湖南半毫米律所

个人简介:2008年执业于湖南中思律所;2018年至今执业于湖南半毫米律所。

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