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国有土地上房屋征收与补偿问答(五)

作者:郭丰律师 征收补偿 | 2021-02-02 | 563人看过

  25.房屋征收前置行政行为以及相关文件的审查?

  答:1.建设项目立项批复。是政府计划发展部门从经济效益、资源配置、社会效益、投入产出、环境保护等角度进行论证,针对建设项目的批准文件;2.建设用地规划许可证。是建设单位向土地管理部门申请用地前,经城乡规划行政主观部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证;3.国有土地使用权批准文件。有两种:一是建设单位通过政府划拨方式取得土地使用权的,提交国有土地使用权批准文件;二是建设单位通过有偿方式取得土地使用权的,提交国有土地使用权出让、转让合同。需要注意,国有土地使用权批准文件不是建设“用地”批准文件,建设“用地”批准文件是在已经有土地使用权的土地上申请建设的批准文件,不是“取得”国有土地使用权的批准文件;4.其他审批行为。如:建设项目环评审批、文物保护行政审批、建设工程规划许等。如果缺少前置行政行为中的任何一个或者顺序颠倒,说明征收决定程序违法,如果前置行政行为不合法,意味着征收决定就存在适用法律、法规错误的问题。

  《征收条例》第九条第一款规定:“依照本条例第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划”。1.国民经济和社会发展规划。根据《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第八条和第四十四条的规定,县级以上的地方人民代表大会审查和批准本行政区域内的国民经济和社会发展计划、预算以及它们执行情况的报告;县级以上地方各级人民代表大会常务委员会根据本级人民政府的建议,决定对本行政区域内的国民经济和社会发展计划、预算的部分变更。2.土地利用总体规划。根据《土地管理法》第二十一条的规定:省、自治区、直辖市的土地利用总体规划,报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划,经省、自治区人民政府审查同意后,报国务院批准。以外的土地利用总体规划,逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准;其中,乡(镇)土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准;3.城乡规划和专项规划。根据《城乡规划法》第十四条、第十五条、第十六条的规定,直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划,由省、自治区人民政府审查同意后,报国务院审批。其他城市的总体规划,由城市人民政府报省、自治区人民政府审批;县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划,报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制,报上一级人民政府审批;省、自治区人民政府组织编制的省域城镇体系规划,城市、县人民政府组织编制的总体规划,在报上一级人民政府审批前,应当先经本级人民代表大会常务委员会审议,常务委员会组成人员的审议意见交由本级人民政府研究处理。镇人民政府组织编制的镇总体规划,在报上一级人民政府审批前,应当先经镇人民代表大会审议,代表的审议意见交由本级人民政府研究处理。规划的组织编制机关报送审批省域城镇体系规划、城市总体规划或者镇总体规划,应当将本级人民代表大会常务委员会组成人员或者镇人民代表大会代表的审议意见和根据审议意见修改规划的情况一并报送;4.专项规划。根据《城乡规划法》第十九条、第二十条规定,城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求,组织编制城市的控制性详细规划,经本级人民政府批准后,报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案;镇人民政府根据镇总体规划的要求,组织编制镇的控制性详细规划,报上一级人民政府审批。县人民政府所在地镇的控制性详细规划,由县人民政府城乡规划主管部门根据镇总体规划的要求组织编制,经县人民政府批准后,报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

  这里有三个问题需要说明:一是组织编制机关在编制上述文件时,应当广泛征求有关部门和公众的意见,应当将上述文件草案予以公告并采取听证会、论证会或者其他方式征求专家和公众的意见;二是未经人大常委会批准的国民经济和社会发展规划属无效或未生效的文件;三是这些文件都是针对不特定的人,可以反复使用,并依赖于其他行政行为,才能对行政相对人产生实际影响,故不具有可诉性。

  26.作出征收决定的主要步骤审查?

  答:(一)拟定征收补偿方案。《征收条例》第四条第二款和第十条第一款规定“市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下简称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”“房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。”房屋征收部门应当在拟定征收补偿方案前,对房屋征收范围内的房屋的权属、区位、用途、建筑面积、年代、结构以及租赁和用益物权等情况组织调查登记。拟定的征收补偿方案一般应当具备的内容有:房屋征收与补偿的法律依据、房屋征收的目的、征收范围、实施时间、征收与补偿原则、补偿方式、补偿金额、奖励、用于产权调换房屋的地点、组织搬迁过渡方式和过渡期限等。

  (二)论证和征求意见。《征收条例》第十条第二款规定:“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”论证一般组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门进行。论证的内容主要包括需用地的建设项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,房屋征收的范围是否科学合理,征收补偿方案是否合理、公平等。市、县级人民政府应当根据论证的情况对方案进行修改。

  (三)公布征求意见和修改情况及组织听证会。《征收条例》第十一条第一款规定:“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布”。《征收条例》第十一条第二款规定:“因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。”该条中的“多数人”应当理解为被征收人(以户为单位)总数50%以上,不能理解为收回调查表的50%以上。

  (四)社会稳定性风险评估。《征收条例》第十二条第一款规定“市、县人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估…”包括征收事项的合法性、合理性、可能性、可控性。主要围绕以下内容进行:是否符合现行法律、法规、规章;是否符合党和国家的方针政策;是否符合本县、市近期和长远发展规划;是否符合经济社会发展规律;是否符合以人为本的科学发展观;是否兼顾了各方利益群体的不同需求;是否考虑了地区的平衡性,社会的稳定性,发展的持续性;是否经过充分论证;是否符合大多数人民群众的意愿;所需人力、物力、财力是否在可承受的范围内并且有保障;是否能够确保连续性和稳定性,时机是否成熟;对涉及区域群众对影响的承受能力,引发矛盾纠纷,群体事件的可能性;其他有可能引发的不稳定因素等问题。风险等级划分为ABCD四级,评为A级风险的列入高风险管理,暂缓实施甚至取消;评为B级风险的,列入中度风险管理,待条件成熟后再启动;评为C级风险的,列入低风险管理,针对特定人群制定化解方案;评为D级风险,列入无风险管理,推进实施。风险评估工作以“谁主管,谁负责,谁决策,谁负责”的原则。

  (五)政府常务会讨论决定。《征收条例》第十二条第一款规定“…房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定”。

  (六)拨付征收补偿费用。《征收条例》第十二条第二款规定:“作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”。

  (七)房屋征收决定公告。《征收条例》第十三条第一款规定:“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告的内容应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项”。

  (八)收回国有土地使用权。《物权法》第一百四十六条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。第一百四十七条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。《城市房地产管理法》第三十二条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。上述三条的规定均体现了房地一体的原则。《征收条例》第十三条第三款规定:“房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回”。

 

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湖南半毫米律所

个人简介:2008年执业于湖南中思律所;2018年至今执业于湖南半毫米律所。

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