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国有土地上房屋征收与补偿问答(七)

作者:郭丰律师 征收补偿 | 2021-02-02 | 326人看过

  29.对评估结论如何审查?

  答:一、审查房地产评估机构是否具有资质,评估人员是否具有资格。根据《房地产管理法》第三十四条,《征收条例》第十九条的规定,在房屋征收过程中,只有具有房地产评估资质的评估机构才能对被征收房屋的价值进行评估。《房地产管理法》第五十九条规定,国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。《房地产价格师执业管理暂行规定》第十一条规定,建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构。未取得《房地产估价师注册证》的人员,不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。第十七条规定,凡脱离房地产估价师工作岗位连续时间二年以上者(含二年),注册管理机构将取消其注册。第十六条规定,房地产估价师执业资格注册有效期一般为三年,有效期满前三个月,持《房地产估价师注册证》者应当到原注册机关重新办理注册手续。据此,对房地产估价师注册证上载明的注册时间超过三年的,倘若被告提供不出评估人员新的《房地产估价师注册证》的,应当认定其未取得房地产估价师资格。

  二、审查评估程序。评估程序包括对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,明确评估对象。根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法,成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估的证明过程。《评估办法》第十七条第二款规定,整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。根据《评估办法》第十三条的规定,参照各地政府或有关部门制定的实施细则的规定,被征收房屋的类似房地产交易的,选用市场法评估;被征收房屋或者类似房地产有经济效益的,选用收益法评估;被征收房屋是工业、生产、仓储用房的,如市场交易量较小,无法采用市场法评估的,应选用成本法评估;被征收房屋为在建工程的,选用开发法评估。可以同时采用两种以上评估方法评估,对各种评估方法的测算结果进行分析比较后,合理评估结果。如果选用了不应当选用的评估方法、规则进行评估的,就属于评估程序严重违法。

  三、审查评估结论是否错误、不明确或者内容不完整。“评估结论内容不完整”,是指法律规定评估结论必须以书面形式提供,其包括估价目的、估价对象、估价日期、估价类型、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果等内容组成。如果评估结论报告提供必要的信息不完整,不能全面反映估价过程和结论,正文内容和附件资料不齐全、不配套、隐瞒事实或有重大遗漏的,就难以判断出、推理出正确性,不具有证明力。

  30.对建设工程规划许可的审查?

  答:主体。根据《城乡规划法》第四十条的规定,核发建设工程规划许可证的职权属于城市、县人民政府城乡规划行政主管部门,或者省级人民政府确定的镇人民政府。其他部门和市辖区的城市规划主管部门不具有核发建设工程规划许可的职权。

  内容。新建、改建、扩建建筑物,构筑物,道路或管线工程;需要变动主体承重结构的建筑物或者构筑物的大修工程;政府确定的辖区内房屋的立面改造的工程等。建设者申请建设工程规划许可,应当向规划行政主管部门提交如下材料:(1)计划部门建设项目批准文件,(2)规划用地意见书、建设用地规划许可证,(3)涉及环保、消防、国土、经贸、安监、文物、节能等事项的,提交有关部门对建设项目的审查意见,(4)土地批准文件及红线图或者土地使用权证等合法用地批准文件,(5)建筑设计图纸(包括总平面布局图、立面图、侧面图、各层平面图),加盖具有设计资质单位图章和设计资质工程师签名,附上设计人资质证复印件,(6)审查合格的修建性建筑规划图,(7)身份材料。

  城乡规划主管部门依据控制性详细规划和建筑用地规划条件,提出建设工程规划设计要求。建设单位和个人依据规划设计要求提交建设工程设计方案,规划设计要求中需要建设单位编制修建性详细规划的,应当同时提交修建性详细规划。

  程序。《城乡规划法》对建设工程规划许可的实施程序未作具体规定,实践中应注意参照各地制定的有关城乡规划法的实施条例。

  另外,行政许可事项直接关系他人重大利益的,可能对他人的采光、通风、噪音,空气质量等相邻环境造成不利影响的,根据《行政许可法》第三十六条、第四十七条等规定,规划部门给建设单位核发建设用地规划许可证前,应当告知利害关系人,并听取他们的意见。直接涉及重大利益关系的,应当事先询问利害关系人是否要求听证。

  适用依据。城乡规划法、行政许可法、土地管理法及条例、地方性法规和规范性文件。

  31.对其他有关审查批准文件如何审查?

  答。一、环评。

  主体。根据《环境影响评价法》第二十二条、第二十三条的规定,建设项目环评审批主体包括国务院环境保护行政主管部门和省级人民政府授权的县级以上环境保护行政主管部门。

  内容。《环境影响评价法》第十六条规定:“国家根据建设项目对环境的影响程度,对建设项目的环境影响评价实行分类管理。”“建设单位应当按照下列规定组织编制环境影响报告书:(一)可能造成重大环境影响的,应当编制环境影响报告书,对产生的环境影响进行全面评价;(二)可能造成轻度影响的,应当编制环境影响报告表,对产生的环境影响进行分析或者专项评价;(三)对环境影响很小,不需要进行评价的,应当填报环境影响登记表。”“建设项目的环境影响评价分类管理目录,由国务院环境保护行政主管部门制定并公布”。第十七条规定:“建设项目的环境影响报告书应当包括下列内容:(一)建设项目概况;(二)建设项目周围环境现状;(三)建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估;(四)建设项目环境保护措施及其技术、经济论证;(五)建设项目对环境影响的经济损益分析;(六)对建设项目实施环境监测的建议;(七)环境影响评价的结论。”“涉及水土保持的建设项目,还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案。”

  程序。申请→现场勘验并书写报告→初步意见并说明理由→建设单位提交环境影响报告书、环境影响评价报告表或登记表等其他文件(环境影响报告书、环境影响评价报告表由建设单位委托有资质的环境影响评价机构编制)→审查(是否“限批”、“禁批”,是否符合环境影响分类目录规定的环评等级的要求,环境影响评价机构是否具备相应资质,是否属于审批部门的权限范围,是否符合技术导则的要求,是否影响国家或者地方减排任务总体目标的实现,污染防治、生态保护措施是否完善可行,经济指标是否适当等)→公示审批结果→审批。

  《环境影响评价法》第二十二条第三款规定:“审批部门应当自收到环境影响报告书之日起六十日内,收到环境影响评价报告表之日起三十日内,收到环境影响登记表之日起十五日内,分别作出审批决定并书面通知建设单位”。

  适用依据。环境影响评价法及条例、技术规范、技术指标。

  二、文物保护。

  主体。根据《文物保护法》第十八条第二款规定,在文物保护单位的建设控制地带进行建设工程,工程设计方案应当经相应的文物行政部门同意。根据《文物保护法》第二条、第三条等规定,我国文物保护实行分级管理制度。县级以上文物行政部门在各级职权范围内行使文物保护职权。

  内容。申请书、为保护文物安全及历史、自然环境所采取的相关措施方案、工程对文物可能产生破坏或影响的评估报告、建设工程的规划、设计方案、建设项目立项审批文件等。

  程序。文物行政部门在审批过程中同样应遵守行政许可法规定的许可程序

  适用依据。文物保护法第十七条、第十八条第二款、第二十条、行政许可法、技术规范。

  32.违法建筑认定的几个时间节点?

  答:实践中有人认为,只要是不具备合法建设手续,未取得合法的产权证书的建筑物都属于违法建筑。这一观点显然不能成立,否则,征收之前的鉴别程序也就没有意义了。根据《征收条例》第二十四条的规定,在作出征收决定之前,对违法建筑的鉴别和处理就是征收决定的前置程序。之所以需要鉴别,就是因为实践中存在大量的房屋虽未取得合法建设手续和合法产权证书,但是确实不宜认定为违法建筑的情形。

  1.1982年2月13日,国务院颁布实施《村镇建设用地管理条例》仅仅适用于“农村和集镇”,并未涵盖城市范围。该《条例》第二条。

  2.1984年4月1日之前国务院颁布的《城市规划条例》,仅仅适用于“城市规划区”。该《条例》第三十一条、第三十二条。

  3.1987年1月1日《土地管理法》之前,在城市范围内建设使用至今的房屋。该法第三十八条、第四十六条。

  4.1987年之后,没有建设审批手续、未取得产权证书的房屋,从法律上可以认定为违法建筑。但应以各地落实土地管理法设立相关审批机构、开始履行审批职能的时间为界。在当地相关审批机构实际开始履行审批职能之前所建房屋不宜认定为违法建筑。

  5.建设行为完成并实际使用超过20年且行政机关未曾作为违法建筑予以立案查处的房屋,参照民事追诉时效最长20年和行政诉讼最长起诉期限20年的规定,这类房屋不宜认定为违法建筑。

 

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湖南半毫米律所

个人简介:2008年执业于湖南中思律所;2018年至今执业于湖南半毫米律所。

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