石家庄

[切换]
热门城市 ABCDE FGHJ KLMNP QRSTW XYZ
首页 > 说法文集 > 征收补偿说法文集 > 国有土地上房屋征收与补偿问答(一)

国有土地上房屋征收与补偿问答(一)

作者:郭丰律师 征收补偿 | 2021-02-02 | 250人看过

  1.《征收条例》是否直接适用于集体土地上的房屋征收与补偿?

  答:不能,但应当参照执行。《征收条例》第一条规定:“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。”因此《征收条例》不能直接适用于集体土地上的房屋征收与补偿。 但是,中纪委、监察部2011年3月17日发布的《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》[中纪办发(2011)8号]指出:“确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低,长远生计有保障…在《土地管理法》等法律法规作出修改之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。湖南省纪委、监察厅、国土资源厅、住房和城乡建设厅《关于进一步规范征地拆迁行为并加强监督检查的紧急通知》[湘纪发(2011)21号]也作出了相同的规定。

  2.在我国是否能进行非公共利益征收?《征收条例》是否适用于非公共利益征收?

  答:不能。《宪法》第十条第三款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。第十三条第三款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。《物权法》第四十二条规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。《征收条例》第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿”。《民法总则》第一百一十七条规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产,应当给予公平、合理的补偿。”

  根据上述规定,政府对土地或私有财产的征收或征用必须以“为了公共利益的需要”为目的。

  3.实践中对“公共利益”如何界定?

  答:“公共利益”虽然无法被精确定义,但在具体执法、司法活动中却必须界定。在起草《征收条例》中,立法机关认为界定公共利益,要符合四个基本标准:一是具有公共性。公众利益的实现主要依赖以政府为代表的公共选择机制,一般难以通过市场等私人选择机制来实现;二是具有合理性。合理性也称比例性。通过对公众与私人、局部与整体、长期与短期等各方利益权衡,能最大限度地避免减少私人利益为代价;三是具有正当性。政府要广泛听取和充分尊重公众意见,保证公共利益的界定基于广泛的民意之上。四是体现公平性。《征收条例》依据上述原则,在第八条中以列举的方式规定以下六种类型属于“公共利益的需要”:(一)国防和外交需要;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府按照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

  需要注意几点:一是《征收条例》在征求意见稿中,国家机关办公用房建设的需要被列为公共利益的需要,但最终被删除了。删除这一点并不意味着否认了国家机关办公用房建设用地的公共利益性质,而是说这种需要不通过征收完成;二是考察是否属于公共利益性质,除了上述四个基本标准外,还要考察相关规定。例如《军事设施保护法》、《国防交通条例》、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》[国办发(2010)4号]关于保障性安居工性的分类,以及能源、交通、水利等等方面法律法规的具体规定;三是“由政府组织实施的建设项目”并不限于政府直接实施或者独立投资的项目,也包括政府主导、市场化运作的项目;四是公共事业与公益事业不同。根据《公益事业捐赠法》第三条的规定,公益事业是指非营利性的救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动,而作为公共事业的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等,比公益事业的范围要广,也不排除具有营利性的项目。

  4.土地使用权价值是否在征收补偿范围内?

  答:在征收补偿范围内。《征收条例》第十三条第三款规定:“房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回”。国有土地上的房屋是一个房屋所有权的概念,完整的房地产包括国有土地使用权。《征收条例》第十九条第一款规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格…”。“类似房地产的市场价格”当然包括土地使用权价值。

  根据《物权法》的规定,国有土地使用权系用益物权,也是合法的财产权,因公共利益征收的,应当给予补偿。《物权法》第一百二十一条规定:“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”

  5.房屋承租人是否在征收补偿范围内?

  答:在一般情况下,被征收人就是被征收房屋的所有权人,被征收房屋价值的补偿应当全部支付给被征收人。但对于被征收房屋涉及的公租房承租人、经租房承租人、廉租房承租人、用于经营房屋的承租人等,他们虽然不是被征收房屋的所有权人,但他们原享有的住房福利或装修物价值等丧失,故应获得补偿。这类承租人与政府征收行为之间有利害关系。

  公租房承租人。公房分为直管公房和自管公房。国家房地产管理部门享有所有权的或直接经营管理的房屋,称直管公房。国有企业、事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋,称自管公房。公房的承租人实际上是计划经济时代福利分房的承受人,享有长期缴纳低房租居住该房屋的权利。

  经租房承租人。经租房是指我国城市中的一些私有房产,这些房产在1958年前后由政府统一经营出租并收取房租,政府和私有产权人分取房租。按当时的做法,各地标准不同。经租房承租人也是计划经济时代福利分房的享受人。

  廉租房承租人。廉租房是政府以租金补贴或者实物配租的方式,以最低生活保障标准向住房困难的城镇居民家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是解决低收入家庭住房困难的一种制度,征收廉租房将会使廉租房的承租人失去补贴。

  用于经营房屋的承租人。在非住宅征收的补偿中,包括装饰装修价值、机器设备等搬迁费用、停产产业损失等内容,实际上都是承租人的损失。

  另外,地役权人与征收决定或补偿决定之间也具有利害关系。

  6.被拆迁人享有回迁或就近安置的权利吗?

  答:不能一概而论。《征收条例》第二十一条第三款规定:“因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”据此,享有回迁或就近安置的权利需要注意几点:第一,特殊的被征收人即旧城改建的被征收人;第二,限于个人住宅;第三,被征收人选择了在改建地段进行产权调换;第四,市、县级人民政府是“应当提供”;第五,在改建地段或者就近地段。这一规定纠正了原来的“拆一还一”的方式,将安置房屋安排在偏远的地方,这是不公平的。

  7.划拨土地使用权能否得到征收补偿?

  答:不能一概而论。目前我国划拨土地之所以不能转让、出租、抵押,是因为我国的《土地管理法》第五十四条在制度设计上已将划拨土地使用权定位于公益事业和国家重点工程建设。因其公益性的用途,除法律另有特殊规定外,土地使用权不能进入市场。如土地使用者转让其土地使用权,表明行为人已无继续使用该宗土地的需要,公益行为已终结,国家授权的特定目的已不复存在。

  全民所有制企业获得的国有土地使用权,大多是以征地的方式从农村劳动群众集体经济组织的土地所有权演化而来,也有一部分从城郊国有土地的公民住房基地征用来的。无论哪一种方式,企业都支付了很高的补偿费,如土地开发补偿费、劳动力安置费、青苗补偿费、房屋及地上建筑物和附着物拆迁安置费等。有的还负担劳动力的安置和居民住房安置。是变相有偿取得,而不是无偿取得土地使用。国土资源部2001年2月13日《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》[国办发(2001)44号]中也确认了划拨土地的价值基础,即“可依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益,计入企业资产。”国有土地划拨需要通过征地获得,因而其有土地取得成本。另外为了实现单位或企业的生产服务功能,需要通过一系列的土地熟化过程,因而具有开发成本,正是这些成本构成了划拨土地的价值基础。

  8.征收补偿安置协议需要被征收房屋的全体共有人签名吗?

  答:《物权法》第三十九条规定:“所有权人对自己的不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的收利。”第九十三条规定:“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第九十四条规定:“按份共有人对共有的不动产或者动产按照份额享有所有权。”第九十五条规定:“共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。”第九十七条规定:“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意,但共有人之间另有约定的除外。”因此,政府在征收设有共有关系的房屋时,应当与占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人签订征收补偿安置协议,切忌漏列当事人,除非共有人之间另有约定。我们在实务中应注意审查。

 

郭丰律师其它文集

更多>>

文集作者

郭丰律师

郭丰律师

湖南半毫米律所

个人简介:2008年执业于湖南中思律所;2018年至今执业于湖南半毫米律所。

帮助 0人

好评 0次

文集 10篇

立即咨询

最新法律咨询