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国有土地上房屋征收与补偿问答(二)

作者:郭丰律师 征收补偿 | 2021-02-02 | 265人看过

  9.被征收房屋的物权从什么时候转移?

  答:《物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《征收条例》第十三条第一款规定:“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当公告…”2008年10月1日起施行的《湖南省行政程序规定》第七十六条规定:“行政执法决定自送达之日起生效。行政执法决定附条件或者附期限的,应当载明效力的条件和期限。”据此,被征收房屋的物权从公告之日起转移。

  10.对“住改商”的房屋应该怎么补偿?

  答:“住改商”并不单纯是房屋用途的改变,也包括土地用途的改变。而在城市规划区内改变土地用途的,依照国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,不仅需要征得出让人的同意,更需要经过土地管理部门和城市规划部门的批准。《城市房地产管理法》第四十三条也有相同的规定。建设部在1993年《对湖北省沙市市房产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题报告的复函》(建房函字〈1993〉23号)中明确:“在拆迁中,对于私房非住宅,应根据房屋产权上登记的房屋使用性质确定,当私房的使用性质由住宅变更为非住宅或者经营房屋,其房屋所有人应在房地产管理局进行房屋使用性质变更登记。对私有房屋使用性质虽已变更,但没有办理房屋使用性质变更登记的,应首先补办房屋使用性质变更登记手续,补交国家规定的有关税费后,拆迁人则根据房屋使用性质变更的实际情况与被拆迁人签订房屋补偿安置合同”。国务院办公厅国办发明电(2003)42号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四部分规定:“各地要本着实事求是的原则,采取积极有效的措施,切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的历史遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营状况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”。《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定:“对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准;房屋权属证书与房屋登记薄的记载不一致的,除有证据证明房屋登记薄确有错误外,以房屋登记薄为准。对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估”。上述规定体现了尊重历史和现状的精神。

  11.违法建筑就一律不给补偿吗?

  答:不能一概而论。1991年的《拆迁条例》与2001的《拆迁条例》都表述为“违章”建筑。2011的《征收条例》改为“违法”建筑。体现了对公民权利的保护和对依法行政的要求。这里的法仅指法律、法规,不包括规章以下的规范性文件。我国法律关于违法建筑的规定很多。例如,防洪法第二十七条、水法第六十五条、港口法第四十五条、铁路法第四十六条、公路法第八十一条、民用航空法第五十八条、文物保护法第十七条、土地管理法第七十四、七十七条等等。《征收条例》第二十四条规定:“市、县级人民政府及其有关部门应当加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给了补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿”。

  对违法建筑的处理,经历了一个一律不补偿到强调应当组织有关部门依法进行调查、认定和处理的转变过程。这一转变是征收补偿价值观转变的结果。

  特别是旧城区系历史形成,它记录着社会、经济发展的轨迹。这种自行解决的住房未经任何审批许可,成为居民遮风档雨的住所,肩负着政府应当承担而无力承担的社会保障责任,也是社会稳定的基础,在拆迁中不予补偿的做法,无疑会出现难以调和的社会矛盾。

  根据行政处罚法第二十九条规定:“违法行为有二年内未被发现的,不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的期限,从违法行为发生之日起计算;违法行为有连续和继续状态的,从行为终了之日起计算”。2011年12月29日住房和城乡建设部以建法函(2011)316号《关于违反规划许可、工程建设强制性标准建设、设计违法行为追诉时效有关问题的请示》向全国人大常委会法工委发函,提出:“违反规划许可、工程建设强制性标准进行建设、设计、施工,因其带来的建筑质量安全隐患和违反城乡规划的事实始终存在,应当认定其行为有继续将态,根据行政处罚法第二十九条的规定,行政处罚追诉时效应当自行为终了之日起计算。”全国人大常委会法工委以法工办发(2012)20号答复,“同意你部意见”。

  但是,理论上违法行为与违法后果有别,认为违法建筑存在属于违法行为持续,与行政处罚时效制度是相悖的。

  12. 违法建筑认定的行政执法主体?

  答:根据行政职权的划分,不同的违法建筑认定的行政执法主体不同。主要可以列举以下几类:

  (一)规划行政主管部门。《城乡规划法》第六十四条、第六十六条;

  (二)土地行政管理部门。《土地管理法》第七十四条、第七十七条;

  (三)港口行政管理部门。《港口法》第四十五条;

  (四)水政行政管理部门。《防洪法》第五十八条;

  (五)县级以上人民政府。港口法第四十五条、铁路法第四十六条等。

  13.房屋被征收如何确定估价时点?

  答:《征收条例》第十九条第一款规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”第三款规定:“房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制订过程中,应当向社会公开征求意见。”国务院住房城乡建设部于2011年6月3日制定的《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定:“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”

  14.房地产价格评估机构如何产生?可否异地执业?

  答:《征收条例》第二十条第一款规定:“房地产价格评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定,随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

  根据湖南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法第八条、第九条的规定,选定评估机构的程序是:设区的市(自治州)建立房地产价格评估机构备选库--向社会公布--房屋征收部门向社会发布征收评估信息--房地产价格评估机构备选库中具有相应资质的房地产价格评估机构报名--房屋征收部门在征收范围内公布己经报名并符合资质条件的房地产价格评估机构名单--被征收人协商选定(不少于5个工作日)--协商不成的,由房屋征收部门组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者通过摇号、抽签等随机选定方式确定。

  《条例》第二十条第二款规定:“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。”评估机构为社会中介组织,可以跨地域性执业。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。一级资质可以从事各类房地产估价业务;二级资质可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

  15.房屋征收补偿款需要缴纳个人所得税吗?

  答:不缴纳。2005年3月22日《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税(2005)45号) 通知:经国务院批准,现将城镇房屋拆迁有关税收政策通知如下:一、对被征收人按照国家政策有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税。二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的,对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。

  16.征收公告具有可诉性吗?

  答:不能一概而论。《征收条例》第十三条第一款规定:“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项”。

  此款规定的公告究竟属于何种性质?尤其是“公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项”的表述,在实践中存在公告是否可诉的争议。

  公告,一般情况下是将征收决定的征收事项,在不改变内容的情况下予以“告知”,本身并不对被征收人及其他利害关系人产生实质性影响,真正对被征收人及其他利害关系人产生实质性影响的是征收决定,此类告知性的公告不具有可诉性。

  但是有个别情况,人民政府未作出征收决定,而是在征收公告中载有征收的具体内容,此时公告本身确定了被征收人及其他利害关系人的权利义务关系,并对他们直接产生了法律后果,此类公告具有可诉性。

 

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湖南半毫米律所

个人简介:2008年执业于湖南中思律所;2018年至今执业于湖南半毫米律所。

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