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裁判者应将合同效力与物权效力相区分

作者:李序勇律师 房产物业 | 2020-02-15 | 1171人看过

  案情简介:A与B原系夫妻,双方因感情不和于2011年1月协议离婚。离婚时约定由女方B抚养女儿C,男方A每月给付抚养费。双方另约定,婚姻关系存续期间的债务20万元由男方A负责偿还。同年5月,A得知其熟人D获得一套经济适用房指标,而D因经济原因无力交纳房款,就与D进行商议。A、D双方经协商后签订《经济适用房指标转让协议》。协议约定,由D将该套经济适用房加价3万元转让给A,所有购房款及其他相关费用由A承担,该房仍以D的名义办理房产证及土地证,在国家政策允许转让的时效到期后,即由D全力配合A办理房屋过户手续。协议另约定,购房手续办理完毕后由A验收该房,并由A完全使用。协议签订后不久,A按照合同约定向D支付了转让费3万,并向开发商交付了全部房款及其他相关费用。

  2012年5月,因A离婚后一直未支付女儿的抚养费,也未按照离婚协议约定偿还债务,加之其离婚后又向B借了9万元,为抵充上述债务,A与B二人又签订了一份《转让协议》及《补充协议》。协议约定,A将该经济适用房转让给B,从该协议签订之日起,该房屋所有权实际上已归B所有,A无权处置该房屋。

  2013年初,开发商如期交房,A拿到房屋钥匙并验收该房屋,但一直未装修入住。2013年5月17日,D办下了该经济适用屋的房产证及土地证。5月18日,A在未与B协商的情况下,又擅自与第三人E签订了一份《经济适用房转让协议》,将该房屋又加价转让给E。协议中明确约定,所售房屋为经济适用房,在国家政策允许的时效到期后,由A全力配合E办理房屋过户手续。协议另约定,E在签订合同后支付6万元房款,并分别于2013年底、2014年底、2015年底各支付5万元房款,剩余房款在过户后一次性付清。

  E与A签订协议后,即将首期房款6万元支付给A。A则将房屋钥匙交于E,E于2015年7月装修后入住至今。B此后得知A擅自将房屋转让给E后十分不满,但由于E与B原是同学,此前两人关系还不错,也就默认了这一事实。2013年底,E将第2期房款5万元支付给B。但从2014年开始,E开始担心该经济适用房无法过户,就未按约定支付房款。后经A、B二人再三催促,E才于2015年底以预付款的名义又支付了2万元房款,其后再未支付任何房款。A、B二人多次与E协商无果后,遂于2018年7月将该房屋过户至其女C名下。E得知该消息后起诉到法院,其诉讼请求为:一、确认A与E签订的《经济适用房转让协议》有效;二、判决A、B、C三人协助E办理房屋过户手续至E名下。

  诉讼情况:一审法院认为,诉争房屋系经济适用房。因《经济适用房管理办法》规定,该类房屋五年内禁止上市交易,A与D签订的《经济适用房指标转让协议》扰乱了经济适用房的管理秩序,应为无效协议。A与E签订《经济适用房转让协议》时,该房屋仍登记在案外人D名下,且不满足五年方可上市交易的条件。C取得诉争房屋所有权,系与D签订《存量房屋买卖合同》,从D处购买而来。因A自始至终未能取得该房屋的所有权,又未得到D的追认,A的处分行为应为无权处分,故A与E签订的《经济适用房转让协议》始终未生效,因此判决驳回原告E的诉讼请求。E不服一审判决,上诉至某中级人民法院。

  二审法院认为,D自愿将其获得的政策性住房转让给A,其行为虽然违反了《经济适用房管理办法》的相关政策规定,但该规定并非法律、行政法规的强制性规定,故不宜认定A与D之间的转让行为无效。根据庭审查明事实,D对诉争房屋的真实权利人为A无异议,E也知道该房屋的经济适用性质以及房屋登记在D名下的事实。虽然A与B在《转让协议》及《补充协议》中对该房屋权属有约定,但B得知A将房屋转让给E以后未提出异议,又收取了E支付的部分房款,故A与E签订《经济适用房转让协议》时具有处分权,属有权处分。A、B二人在该房屋满足上市交易的条件时,却将诉争房屋过户到女儿C名下,其行为有违诚实信用原则,故改判如下:一、撤销原一审判决;二、确认A与E签订的《经济适用房转让协议》有效;三、A、B、C三人在判决生效后30日内协助E办理房屋过户手续。A、B、C三人接到二审判决书后,向省高级人民法院申请再审。省高院审监庭经书面审查,裁定驳回A、B、C三人的再审申请。后A、B、C三人向某市检察院递交抗诉申请书,市检察院书面审查后决定不予抗诉。现A、B、C三人已向省检察院提出申诉。

  律师观点:一审法院和二审法院对于本案的判决结果截然相反,根本原因在于二审法院对于无权处分合同的效力及无权处分条件下物权变动的效力,以及对借名买房合同中借名人与出名人之间究竟是债权关系还是物权关系、借名人享有的权利究竟是所有权还是使用权等问题存在认识模糊、区分不清的情形,导致本案在实体裁判上不尽如人意。

  根据《最高人民法院司法观点集成》(2017新编版)民事卷1中的裁判观点,裁判者应该本着合同效力与物权效力相区分的原则,分别裁判本案中的合同效力与物权变动效力。合同本身有效并不一定代表物权变动效力有效。合同本身受《合同法》调整,而物权变动受《物权法》规制。最高人民法院另在《买卖合同司法解释理解与适用》、全国民商事审判工作会议上等场合都再三强调这个裁判观点。

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