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开发商逾期交房,支付违约金

作者:吴姣律师 房产物业 | 2021-01-20 | 265人看过

湖南省桂东县人民法院

民 事 判 决 书

(2020)湘1027民初416号

  原告:甲某某,男,198*年*月**日出生,住桂东县。

  委托代理人:吴姣,湖南森力律师事务所律师,特别授权。

  被告:**公司桂东分公司,统一社会信用代码914*********443469,住所地桂东县**镇****路口。

  负责人:何刚,该公司经理。

  被告:**有限公司,

  以上两被告共同委托代理人:朱小刚(曾用名朱晓刚),湖南郴华律师事务所律师,特别授权。

  以上两被告共同委托代理人:罗超锋,湖南水正兰律师事务所律师,一般授权。

  原告甲某某诉被告桂东分公司(下称“**桂东分公司”)、**有限公司(下称“**公司”)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年8月10日立案,依法适用简易程序公开开庭审理了本案,原告甲某某的委托代理人吴姣,被告**公司桂东分公司、**公司共同委托的代理人罗超锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甲某某提出诉讼请求:一、请求判令被告一**公司桂东分公司向原告支付逾期交房违约金94495元(以房款508588元为基数,从2016年6月1日计算至2017年9月30日共计487天按日万分之二计算,2017年10月1日至2018年5月9日收房共221天按日万分之四计算),并计算至被告房屋达到验收条件之日止的违约金;二、请求判令被告二**公司对被告一**公司桂东分公司的上述债务承担连带清偿;三、请求判令两被告承担本案诉讼费、财产保全费、公告费等诉讼费用。事实与理由:原告于2015年1月30日与被告一**公司桂东分公司签订《商品房买卖合同》,购买位于桂东县沤江镇东方红广场第×幢×层×房,总购房款为508588元,合同约定被告一**公司桂东分公司需使房屋满足验收条件后,在2016年5月30日前交房,逾期交房按已购房款日万分之二承担违约金。但被告一**公司桂东分公司仍不能出具《建设工程竣工验收备案表》及其他能证明达到房屋交付条件的证明,被告一**公司桂东分公司将未达到交付条件的房屋违法交付,通知原告收房,因为原告当时无房居住,被迫收房,至今心惊胆战。被告一**公司桂东分公司系被告二**公司的分支机构,被告二**公司应对被告一**公司桂东分公司的债务承担连带责任。原告为维护自身合法权益,向法院提起诉讼,请求判如所请。

  被告**公司桂东分公司、**公司答辩称:一、根据《商品房买卖合同》第九条的但书特殊原因,结合房屋建设的实际情况,可得出答辩人符合延期交房的条件,过了2016年5月30日交房,答辩人也不构成违约。1、房屋建设期间,2015年底至2016年初60多天的雨雪、冰冻天气,工地无法施工。2016年10月至11月50多天的连续强降雨天气,防水工程无法施工,两次合计110多天的恶劣天气属于不可抗力,符合特殊原因的第1条,答辩人不构成违约。2、由于小区业主的私自改建、扩建行为导致整个小区综合验收不能通过。当前小区正处在“政府部门验收及市政配套、安装”的过程中,符合特殊原因第3条,迟延交房,答辩人不构成违约。3、因产权面积没有经行政确认,基于产权面积的所有数据包括“税费”等均无法准确计算,“原告未能支付全部税费”是既成事实,客观上符合了第2条情形,迟延交房,答辩人不构成违约。二、原告方错误理解《商品房买卖合同》第十条,认为不管什么情况均适用已交付房价款万分之二每日的违约金。忽视了适用第十条的前提是要排除第九条特殊的情况。本案属于“第九条规定的特殊情况”,原告依据第十条主张违约金没有事实基础;违约金计算须以“房价款”为基数计算,当前状态也无法确定精确的房价款数额。三、依据《商品房买卖合同》第七条约定了答辩人享有附条件拒绝交房的权利,按照原告方在诉状中陈述房屋实际面积与合同约定面积不一致,显然原告方必须支付实际面积的房款差额。在原告方的房款差额尚未结清之前,答辩人享有拒绝交房的权利,依合同第七条约定,在原告方的购房款付清前,迟延交房不构成违约。对于已支付给原告的3000元,因系县里出面协调要求公司先支付3000元违约金,答辩人要求这3000元如果有违约责任的话的需要抵扣,如果没有责任需返还,保留要求返还的权利。综上所述,答辩人在履行《商品房买卖合同》中,没有违约行为,不承担违约责任,依法应当驳回原告的诉讼请求。如法院认为答辩人构成违约,请求根据市政工程、不可抗力等实际情况酌情调整违约金比例。

  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下:

  1、原告举交的《商品房买卖合同》,拟证明原告与被告一签订了商品买卖合同,约定原告购买被告的商品房。被告对证明目的有异议,认为本案实际情况符合合同第九条约定的特殊情况,被告可以延期交房。第十条约定的万分之一违约金条款有特殊情况,本案符合第九条约定的特殊情况。合同第十六条,附件4第十条第二款、第六款,均约定了被告免除责任的情形。本院认为,该证据符合客观性、合法性、关联性要求,可证明原告向被告购买商品房并签订了合同,本院予以认定。

  2、原告举交的《桂东县东方红广场住宅延迟交房补充协议》,拟证明被告1从2016年6月1日至2017年10月1日按日万分之二计算逾期交房违约金,2017年10月1日后逾期交房违约金按日万分之四计算。被告对该证据真实性、合法性、证明目的有异议,认为补充协议不能真实表达被告的真实意思,当时原告对工地进行堵工、堵门,根据合同第十九约定,该补充协议并非合同未尽事项,内容与主合同相冲突,不符合签订补充协议的条件,没有原告本人的签字,该补充协议不具有对抗主合同的效力。主合同签订的地点是售楼中心,补充协议签订的地点是信访局,该补充协议不能作为定案依据。本院认为,该证据符合客观性、合法性、关联性要求,可证明原、被告就逾期交房问题发生争议,由县信访部门组织原、被告就交房时间和违约金计算等问题达成了补充协议,本院予以认定。

  3、被告举交的通告、东方红广场住宅小区业主约谈会议签到表、整改通知书,拟证明业主进行了擅自改建、扩建等装饰装修活动,导致整个小区综合验收不能通过、不动产登记证不能办理。原告对证据的三性都有异议,认为业主改建扩建、装修活动不能成为被告延期交房的理由。经查,结合当事人当庭陈述,改建、扩建行为系发生在部分业主收房之后,可证明案涉房屋无法通过验收有业主擅自改建、扩建的原因,本院予以认定。

  4、被告举交的通知、关于请求批准东方红广场延期交房的报告、证明、关于处理市政排洪渠道占用东主红广场土地的协议书、收据,拟证明延期交房的原因包括市政设施影响及不可抗力。被告对三性都有异议,认为桂东冰冻天气是可以预见、预估的,不属于不可抗力;被告提出的市政设施影响,其中协议书是桂东县竹胶板厂清算组与被告双方协商制作的,不能构成不可抗力的免责事由,不能证明其所待证的事实。本院认为,通知、关于请求批准东方红广场延期交房的报告、关于处理市政排洪渠道占用东主红广场土地的协议书、收据可证明因政府市政排洪渠在东方红广场的红线范围内,影响了东方红广场的施工进度,本院予以认定;桂东县气象局出具的天气证明与本案无关,不予认定。

  5、被告举交的民事裁定书,拟证明2018年3月立案的同类案件撤诉,到目前为止没有生效的法律文书证明被告存在违约行为,应当承担违约责任的事实。被告对该证据的证明目的有异议,认为与本案没实质关联。本院认为,该证据与本案不具关联性,故不予认定。

  根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

  2015年1月30日,原告甲某某与被告**公司桂东分公司签订《商品房买卖合同》,购买桂东县沤江镇东方红广场第×幢×层×房,总购房款为508588元,合同约定**公司桂东分公司需使房屋满足验收条件后,在2016年5月30日前交房,逾期交房按已购房款日万分之二承担违约金。合同签订后,甲某某按约支付了房款。

  **公司桂东分公司系经竞买取得东方红广场的土地使用权,因土地拍卖时没有说明清楚市政排洪渠道在红线范围内,导致**公司桂东分公司在土地开发规划设计时未考虑该因素,设计边线在渠道内,造成实际施工中必须更改设计、重修排洪渠。2016年11月28日,**公司桂东分公司在《郴州日报》发布通知,告知东方红广场住宅业主因市政管网工程致使消防通道长时间无法施工等原因将延期交房。

  后大量业主前往东方红广场工地就逾期交房等问题进行抗议,2017年4月25日,在桂东县政府相关领导的主持下,部分业主作为代表与**公司桂东分公司就逾期交房事宜在桂东县信访局达成《桂东县东方红广场住宅延迟交房补充协议》,约定**公司桂东分公司必须在2017年10月1日前交房,逾期交房违约金自2016年6月1日至2017年10月1日按日万分之二计算,2017年10月1日后按日万分之四计算。2017年5月10日之前由**公司桂东分公司先向每户预付3000元违约金,剩余违约金在交房时一次性赔付到位。甲某某领取了**公司桂东分公司预付的3000元违约金。

  2017年9月28日,**公司桂东分公司通过张贴公告及打电话等方式通知业主收房,大部分业主于2017年9月30日前后进行了收房。甲某某于2018年5月9日收房。

  因部分已收房的东方红广场住宅小区业主有擅自改建、扩建等行为,2018年5月31日,桂东县住房和城乡规划建设局、桂东县城市管理行政执法局、桂东县房产管理局联合向东方红广场住宅小区业主发出通告,告知业主该改建、扩建活动违反了相关法律法规,给房屋主体结构和业主生产生活用水用电用气带来严重安全隐患,导致整个小区的综合验收不能通过、不动产权登记证不能办理,通告要求相关业主进行整改。目前该改建、扩建行为尚未全部整改到位。

  另查明,**公司桂东分公司系被告**公司下属的分公司。

  本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。原告甲某某与被告**公司桂东分公司于2015年1月30日签订的《商品房买卖合同》,对双方各自的权利义务进行了明确约定,系双方当事人真实意思的表示,对双方当事人均具有法律约束力,原告履行交付房款义务后,被告**公司桂东分公司未按照该合同约定的期限向原告履行交房义务,已构成违约,故对原告要求被告**公司桂东分公司承担逾期交房违约金的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。对原告主张的逾期交房违约金标准如何确定的问题,本院认为,被告**公司桂东分公司逾期交房有市政建设规划调整等客观原因,故本院对原、被告双方约定的日万分之二的违约金予以调整,考虑违约造成损失酌情认定逾期交房违约金标准为按原告已交房款的日万分之一计算。对于逾期交房违约金计算时段如何确定的问题,本院认为被告**公司桂东分公司于2017年9月28日发布交房公告,向全体业主公布了交房时间为2017年9月29日至2017年9月30日,根据庭审查明的情况,涉案商品房符合基本居住的条件,且大部分业主于2017年9月30日前后办理房屋交接和入住手续,故本院认定被告**公司桂东分公司违约逾期交房的时间为原、被告双方合同约定的交房时间第二日起计算至2017年9月30日。此外,根据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定,**公司桂东分公司作为分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担,故**公司应对**公司桂东分公司的上述法律责任承担连带责任。

  综上所述,本院支持原告的部分诉讼请求,被告**公司桂东分公司、**公司应支付原告甲某某违约金抵扣被告**公司桂东分公司此前预付的3000元违约金为21768元(508588元×487天×1/10000-3000元)。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国公司法》第十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>》若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定,判决如下:

  一、被告**公司桂东分公司于本判决生效之日起十五日内向原告甲某某支付逾期交房违约金人民币21768元;

  二、被告**公司应对上述判决第一项中被告**公司桂东分公司向原告甲某某的付款义务承担连带责任;

  三、驳回原告甲某某的其他诉讼请求。

  如果被告未按本判决书指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  案件受理费2162元,减半收取为1081元,由被告**公司桂东分公司、**公司负担。

  如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

  审 判 员 方伯文

  二〇二〇年九月三十日

  法官助理 黄海澜

  书 记 员 张 舫

 

  附:本裁判所依据的法律条文

  《中华人民共和国合同法》

  第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

  第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

  约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

  当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

  《中华人民共和国公司法》

  第十四条公司可以设立分公司。设立分公司,应当向公司登记机关申请登记,领取营业执照。分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。

  公司可以设立子公司,子公司具有法人资格,依法独立承担民事责任。

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>》若干问题的解释(二)》

  第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式,请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的,人民法院应予支持。

  第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

  当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

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